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【房地产城市进入】南充pptx

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  南充;;1.1 城市概况;1.1城市概况;□ 城市区位:位于四川省东北部,3-5小时经济圈中的??东北经济区。;□ 城市区位:地处嘉陵江中游,“川东北中心城市”,全力打造“成渝第二城”。;;;□ 内部交通:南充市城市道路呈现“一环三纵三横”的结构,通过多座大桥连接沿江两岸三区。;;1.1城市概况;1.1城市概况总结;;□ 经济总量:近五年来GDP保持稳步增长,总量位居全省第五,宏观经济运行平稳。;1.2 城市经济 □ 固定资产投资:固定投资总额持续增涨,房地产投资总额受调控政策影响,加之政府助推,14 年迅猛增涨,15年受宏观经济调整影响,政府方减少推地计划,投资总额大幅回落,近三年房 地产投资总额稳定在215亿/年;1.2 城市经济 □ 房地产开发投资总额:近三年房投总额稳定在215亿/年,但房投总额在固投总额的占比出现 下降趋势,2017年仅占比11.67%;;; 南充: 城市定位:“成渝第二城”、川东北中心城市 城市GDP总量: 1827.9亿 城市当前常驻人口:641万 城市产业:汽车及零部件加工、油气化工产业、丝 纺服装产业、农产品加工产业 城市房价:8000元/㎡;□ 【城市投资经济】: 全市GDP总量稳步增长,2017年排名全省第5;近三年房投总额稳定在215亿/年,社会消费品零售总 额持续增涨,排名全省第3,居民可支配收入持续增加,购买力增强;;1.3 城市规划-产业 □ 产业结构:从产业增加值以及三产结构占比来看,南充市以第二产业为主导,第三产业占比 从2012年起逐年提高,17年增幅显著,正在逐渐成为城市经济新的增长点。;;;1.3城市规划-产业;1.3城市规划-产业;数据来源:南充市国民经济和社会发展统计公报、四川省国民经济和社会发展统计公报;□ 教育人口:在校学生数量逐年减少,但小学生数量基本保持稳定,年龄结构较为健康;;□ 【城市产业】: 二产主导城市,占比约50%,第三产业占比从2012年起逐年提高,正在逐渐成为城市经济新的增长点; 以南充经济开发区为首的产业园区较多,大力建设打造城市特色支柱产业 □ 【城市人口】: 川内人口大市,人口流出型城市,但常住人口及小学生数量长期保持稳定,人口结构健康 □ 【人才引进】: 大力推动高端人才引进;;;2.1 城市政策;2.1 城市政策;2.1城市政策;1.4 城市政策;2.1 城市政策;;2.2 土地市场 □ 一级市场:根据“155发展战略”,合理调整土地利用结构,优化土地利用空间布局,实现 土地资源的集约高效利用;2.2 土地市场;;□ 一级市场:2017年,嘉陵区住宅/商住土地成交共计7宗,合计284亩,楼面价1159-2850元/㎡;□ 一级市场:2017年顺庆区住宅/商住土地成交共计11宗704亩,主要楼面价2625-3750元/㎡;;□ 一级市场:2018年上半年,南充市的住宅/商住土地成交共计19宗,共计2021亩,最高楼面 价5446元/㎡;;2.2土地市场;;;2.3 住宅市场 □ 楼市供需:2018年供应量走高,1-7月新增面积达2017年全年的140%,成交均价涨幅明显, 达6978元/㎡;2.3 住宅市场 □ 楼市供需:同比去年同期, 2018年供销价齐升,且均价呈现持续稳步上涨趋势,7月成交均 价7890元/㎡,同比2017年上涨56%。成都515新政对南充楼市影响较小。;2.3 住宅市场 □ 成交结构:市场主力成交面积90-110㎡,其次为70-90㎡,近4年110㎡以上大户型产品销售占比有逐 渐增加趋势;2.3 住宅市场;2.3 住宅市场;;;;;;□ 城市板块格局:南充市共顺庆、高坪、嘉陵三大行政区,共分为12个属性特征不同的楼市板 块。顺庆区作为传统城区层级高于嘉陵区及高坪区,发展也更为成熟。;□ 板块发展演变:城市发展经历了三个阶段,整体格局为以江为轴,跨江东进,拥江发展,南延 北拓,多板块共同发展;□ 客户认知:三大区较独立,板块间流动性低,各区客户地缘情节重,大部分客户更愿意在本区 域置业投资;少量呈单向流动趋势,高坪区、嘉陵区客户会选择顺庆区置业。随着政府有利规 划导向发展,及本身打造有力,嘉陵区和高坪区目前均在迅速中,逐渐缩小与顺庆区的差距。 ;重点片区;2.51板块研究-顺庆区;2.51板块研究-顺庆区;2.51板块研究-顺庆区;□ 顺庆区现状楼市特征:在售以改善产品为主,高层主力面积段88-118㎡,主力总价段90-115万, 均价9000元/㎡;洋房主力面积段127-150㎡,主力总价段127-150万,均价10000元/㎡。叠 拼仅中粮壹号院在售,主力面积段150-180㎡,主力总价段187-225万。;1.项目概况:中梁·壹号院位于南充顺庆区黄金地段清泉坝, 毗邻滨江湿地公园,区域价值高。整体8栋排列式布局,由2 栋高层(2T5)与6栋联排洋房(1T2)组成,整体纯改型社区。 2.项目配套:中梁物业、全龄漫跑道、人脸识别系统 3.核心卖点:品牌开发商、纯改社区、中式园林 品牌开发商:中国房企25强 改善型社区:六栋大面积低密联排洋房配备大户型高层,打 造品质改善社区 中式园林:本着中国传统文化,打造守礼尊序的对称式园 4.首次开盘时间:2018年7月15日 5.近期销售情况:总计推出132套,开盘三周去化率达到37% 6. 项目售价:高层9000元/平方米,洋房12000-13000元/㎡, 清水交房。 7.项目存量:截止调查日期,整体高层剩余15套,洋房70套。;;该项目以顺庆区改善客户为主,占比85%;少量周边区县客户和投资客; 改善客群注重楼盘品质,联排洋房侧边房型销量最佳。;占;;项目地址;;;2.51板块研究-顺庆区小结;2.52板块研究-高坪区 □ 高坪区规划:“三高”新区整体规划-“绿色高坪·幸福家园”, 具体目标就是:建设高端产 业集群发展区、 高端人才集聚创新区、 高品质生活集成共享区。;;□ 项目分布:目前项目集中在江东新区、安汉新区、下中坝片区,老城区无在售项目,江东新区 以品质改善为主;安汉新区以刚需为主;下中坝片区以刚需、刚改为主。;□ 现状楼市特征:江东新区一期洋房、别墅为主,洋房100-150㎡,8300-9100元/㎡(清水),别墅 140-160㎡,1.1-1.5万/㎡,二期以高层为主,待售,预计价格7300-7500元/㎡;安汉新区以高层、洋房 为主,精装项目较多,高层80-110㎡,7800元/㎡,洋房110-120㎡,预计9000元/㎡;下中坝以高层、 洋房为主,80-110㎡,7200-8000元/㎡,洋房120-150㎡,8000-9000元/㎡。;2.52板块研究-高坪区 □ 个案分析:馨河怡景-基本情况;81;该项目以高坪区老城区以及周边乡镇客群为主,占比90%;周边乡镇客群主要以返乡置业为主; 刚需客群对价格敏感,注重控总价;首改客户对项目周边配套有一定要求。;1.项目概况:依靠松林高地,面朝嘉陵江,立于城央至高点,一览 城市天际线亩城央生态大盘,总建面约29万平米,容 积率为1.0,打造低密社区,拥有万亩原生松林生态资源,五大公园 环伺,城市中的“天然氧吧”,将城市绿肺揽入怀中。 2.项目配套:自身配有社区底商以及王府井广场、白塔中学、南充 第五人民医院、生态公园配套。 3.核心卖点:核心地段、自然生态资源、奢享配套 核心地段:项目位于嘉陵江东岸的城央核心区,近享三大板块齐 全配套; 自然生态资源:位于嘉陵江畔,周围五大公园环绕,万亩青松林 海立于背后; 奢享配套:社区内打造五星级会所、品质园林景观。 4.首次开盘时间:2017年12月首推洋房; 5.近期销售情况:近期推1#洋房月均去化60套,叠拼月均去化8套。 6. 项目售价:洋房9700-11000元/㎡,叠拼11000-15000元/㎡ 7.项目存量:洋房余7套在售,叠拼余35套,9月中旬将加推洋房。; 物业形态;该项目以高坪区地缘性改善客户为主,占比80%;部分顺庆区及嘉陵区自住改善客群; 改善客群注重居住环境与项目品质,对项目周边配套有一定要求;;1.项目概况:项目地处南充市高坪区下中坝,占地约145亩, 嘉陵江岸, 倚靠朱凤、元宝两山,坐山观水。东湖公园和滨江公园都环绕左右。项 目规划了花园洋房,极景高层两种产品,建筑外立面和园林景观,都以 新中式风格为主,打造闪耀南充的东方人文住宅。 2.项目配套:周边 规划3-18岁全龄教育配套,南充中心医院下中坝院区医疗配套,社区 商业配套,城市公园绿地。 3.核心卖点:园林景观、城市公园绿地、教育配套 园林景观:项目以新中式风格打造48000㎡的园林景观,塑造东方 文人住宅; 城市公园绿地:临近东湖公园、滨江公园等城市公园绿地,项目周 边风景成章,绿地环绕; 教育配套:临近南充白塔中学(省级高中),同时项目周边规划3- 18岁全龄教育配套。 4.首次开盘时间:2018年3月首推高层产品; 5.近期销售情况:7月推售50套洋房,月去化30套 6. 项目售价:高层7200-7600元/㎡,洋房8000-8500元/㎡ 7.项目存量:高层已售罄,洋房余5套,9月底将加推26套洋房。;项目以高层和洋房产品分布,高层面积段为85-107㎡三房产品,总占比为69%,洋房面积段以129-148㎡,占比为31%; 洋房产品主要以147㎡的三房产品为主。;该项目以高坪区地缘性刚需及改善客户为主,占比60%;部分周边乡镇的拆迁客群; 客群看重产品价格及户型面积,对项目周边配套及环境敏感;;2.51板块研究-高坪区;2.53板块研究-高坪区小结;□ 嘉陵区规划:南充城区的南方门厅,南充市确立的工业发展重点区域。片区以产城互动、城乡 共融、宜居宜业为规划理念,打造空间结构为“四城、两园、一山”的战略圈层布局。;2.53板块研究-嘉陵区;2.53板块研究-嘉陵区;□ 现状楼市特征:白马新城高层面积段81-101㎡,均价8500元/㎡;嘉南新城高层面积段93-115 ㎡,均价9000元/㎡,洋房面积段115-121㎡,均价10000元/㎡,别墅仅融创九棠府在售面积 157㎡,单价12000元/㎡;嘉陵主城目前无项目在售,一个项目待入市。;1.项目概况:融创九棠府位于嘉陵区嘉南新城,整个项目有56栋建 筑,其中:32F2栋;23F/24F各1栋;9F结构2栋,6F结构8栋,3F 结构41栋、独栋商业楼1栋,1#、3#、4#楼下为商业裙房。 2.项目配套:4A级凤垭山风景区、300亩南湖公园,自身7000㎡商 业。 3.核心卖点:品牌开发商、“九府系”低密产品 品牌开发商:国内知名房企 “九府系”低密产品:“九府系”要求严苛,西南区仅8个 4.首次开盘时间:2018年5月30日。 5.近期销售情况:8.11开出4#约90套高层房源,蓄客一个月,去化 50套,去化率仅为55%;联排别墅顺销,月均3套。 6. 项目售价:高层7900-8000元/平方米(精装),洋房预计8200 元/㎡(清水),联排1.1-1.3万/㎡。 7.项目存量:截止调查日期,整体高层剩余140套,洋房208套(未 开),别墅剩余203套。;;97; 项目地址;99;100; 项目地址;;2.53板块研究-嘉陵区小结;;2.6主流房企 □ 开发商特征:2015年后南充进驻企业以全国知名开发商为主,且进驻数量递增,先后合计全 国知名房企达9家,已成规模,开发成熟。;2.6主流房企 □ 开发商拿地策略:所有开发商基本都会在顺庆区拿地,绿地主要在嘉陵区拿地,高坪区目前以 品牌开发商拿地为主。;;3.1 城市进入逻辑;3.2 拿地规模建议;3.3 产品策略建议;3.4 进驻难点分析;3.5 城市进入总结

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